未入行产权登记的房屋能否出卖未入行产权登记的房屋能否出卖
2008年3月，胡某因经济上缘故原由，将衡宇以23万的代价卖给了王某，两边签署了衡宇生意合同，并交付了衡宇。
后胡某一直忏悔衡宇代价卖得太低，本身太亏了。
2008年10月，胡某以衡宇未管理衡宇产权挂号不能出卖为由诉讼至法院，要求法院确认两边签署的衡宇生意合同无效。
按照《中华人民共和国都会房地产办理法》第三十七条第（六）项的规定，未依法挂号领取权属证书的房地产不得转让。
建设部令[1991]第7号公布的《都会衡宇产权产籍办理暂行措施》第18条规定： "凡未根据本措施申请并管理衡宇产权挂号的，其衡宇产权的取得,转移,变动和他项权力的设定，均为无效。
"《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违背法令,行政法例强制性规定的合同无效。
而本案的衡宇没有管理衡宇产权挂号，故胡某与王某签署衡宇生意合同违背了《中华人民共和国都会房地产办理法》的强制性规定，为无效合同。
衡宇生意合同是两边在同等,志愿的基础上签署的，是生意两边的真实意思暗示，其内容并不违背民事法令规范，故生意合同有用，生意举动应受到法令的掩护。
《 中华人民共和国物权法》第十五条规定"当事人之间订立有关设立,变动,转让和没落不动产品权的合同，除法令还有规定或者合同还有约定外，自合同建立时生效；未管理物权挂号的，不影响合同效力。
"故没有举行产权挂号的衡宇生意合同只是不产生物权的转移，而生意合同是一种债权设定，标的物是否转移对合同自己的效力不发生影响，合同自己自成即生效。
本案中的衡宇屋生意合同是否属于违背法令,行政法例强制性规定的合同呢？虽然我国《都会房地产办理法》第三十七条第（六）项规定"未依法挂号领取权属证书的房地产不得转让”。
《都会房地产办理法》第三十七条的规定是行政办理部分对不切合规定前提的衡宇权属变动挂号问题上所作出的行政办理性子的规定，而非针对转让合同效力的强制性规定。
《房地产办理法》第三十七条第（六）项中的规定现实是属我王法律与理论上持久以来受"不挂号便无全部权”学说影响的成果。
假如机械地按如许的规定执行，纵然买受人按照协议付清了价款，占据了衡宇，衡宇生意合同仍不生效，若干年已往后，假如出卖人索要衡宇，买受人还得任凭出卖人背信弃义的举动。
这不仅对买受人有失公允，且有损于生意业务宁静和产业实际占据关系的不变。
这毫不是立法所但愿到达的目的或寻求的效果。
有鉴于此，这种"不挂号便无全部权”的看法已获得了法令上的矫正。
《物权法》第十五条规定"当事人之间订立有关设立,变动,转让和没落不动产品权的合同，除法令还有规定或者合同还有约定外，自合同建立时生效；未管理物权挂号的，不影响合同效力。
"这是关于不动产品权变更的缘故原由与成果举行区分的规定。
合同从签署之日就已经确定其是否有用。
衡宇生意合同的效力不能按照衡宇是否有权属证书来决定。
也就是不能说管理了衡宇权属证书的衡宇生意合同就有用，没有管理衡宇权属证书的衡宇生意合同就无效。
衡宇生意合同是否有用，应该依据合同法来判断，而不能以衡宇是否已经管理权属证书为尺度举行判断。
"也进一步证明了法令对挂号的效力，只是规定为物权变更要件，而不是合同生效要件。
这一区别，很是紧张。
未挂号领取房产证的衡宇转让合同只是不会产生物权转移的效力，并不会影响衡宇转让合同自己的效力。
从物权变更缘故原由举动来看，是否管理权属挂号，并不影响转让合同的建立和效力，只是该缘故原由举动并不具有反抗第三人的效力。
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