东方商厦YZ委员会诉××市中遥房产有限公司其他侵权纠纷案金山知名房产律师房产案例

     　　审讯长,审讯员:　　我作为东方商厦YZ委员会诉××市中遥房产有限公司其他侵权纠纷1案被告××市中遥房产有限公司的诉讼代办署理人,今天出庭参加诉讼。

    根据刚才庭审所查明的事实,以及我国法律的相关划定,本代办署理人发表以下代办署理意见,供合议庭参考。

    　　1,原告不是本案的适格主体　　就法理而言,YZ委员会不应当享有民事主体资格和民事诉讼主体资格。

    但是,因为我国现阶段既有的法律划定中没有给予YZ集团以轨制空间。

    因此,为归应现实糊口的需要,在司法实践中1般认可YZ委员会具备1般的诉讼主体资格,但这决不意味着YZ委员会在任何案件中均是适格的主体。

    YZ委员会在详细个案中是否为适格主体,需要重点审查以下几点来判定:(1)YZ委员会的成立是否符正当定程序。

    YZ委员会应当依法成立,须经YZ大会选举产生,并经房地产行政主管部分存案登记;(2)YZ委员会提起诉讼是否经由YZ大会的授权。

    在现阶段承认YZ委员会的诉讼主体资格,是1种权宜之计。

    为防止YZ委员会滥用职权,YZ委员会每1次提起诉讼都必需经YZ大会决议,以便在程序上确保YZ委员会提起的诉讼能够反映泛博YZ的真实意思;(3)是否在物业治理纠纷范畴内。

    YZ委员会不得超出职责范围提起诉讼;(4)是否涉及全体YZ的公共利益。

    　　根据前述,原告不是本案的适格主体。

    这里暂且不谈原告的成立是否符正当定程序,以及是否涉及全体YZ公共利益的题目。

    本代办署理人主要指出以下两点:(1)原告的起诉未经YZ大会的授权。

    本代办署理人留意到,原告为表明自己提起本案诉讼是经YZ大会授权的,向法庭提交了1份《东方商厦YZ委员会议事规则》。

    但恰正是这份议事规则根本没有经由YZ大会通过。

    根据《物业治理条例》第十2条第3款之划定,该议事规则没有约束力。

    (2)原告的起诉显著超出了YZ委员会的职责范围。

    根据《物业治理条例》第2条之划定,物业治理是1个具有特定涵义的概念,即指YZ通过选聘物业治理企业,由YZ和物业治理企业按照物业服务合同商定,对房屋及配套的举措措施设备和相关场地入行维修,养护,治理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的流动。

    而本案争议的事项是涉及商品房买卖合同上的权利义务关系,已经超出了物业治理的范围。

    而《物业治理条例》第十9条明确划定,YZ大会,YZ委员会应当依法履行职责,不得作出与物业治理无关的决定,不得从事与物业治理无关的流动 。

    仅此两点,就足以证实原告的起诉属于主体不适格。

     　　2,本案讼争的标的属于被告　　这里首先需要明确1个事实,就是所谓的“东方商厦地下层”系由两个不同的部门所组成。

    1是防旷地下室(平时功能根据规划是地下商场),2是作为公共建筑中遥商厦配套举措措施的地下车库。

    而根据2001年4月××市村镇房产有限公司(被告的前身)和杭州××团体公司签订的《房屋租赁合同》,杭州××团体公司向被告租赁的地下层面积为3500平方米,其中属于人防工程的面积为2331.12平方米,占用地下车库的面积为1168.88平方米。

    关于这1点,本案的在案证据上有明确的反映,本代办署理人不再赘述。

    　　在此,本代办署理人需要加以说明的是,“东方商厦地下层”,无论是防旷地下室,仍是作为配套举措措施的地下车库,均属于被告。

    详细理由如下:　　1,对于防旷地下室,1996年10月29日颁布的《中华人民共和国人民防空法》(自1997年1月1日起施行)是我国ZFz早对地下空间入行的立法,同时这部法律也是对地下空间利用的z高阶位的法律。

    该法律划定了地下人防工程可以军民两用,即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民糊口服务,战役状态下回国家同1使用。

    同时划定了“谁投资,谁使用,谁收益”原则(第5条:人民防空工程平时由投资者使用治理,收益回投资者所有)。

    建设部于1997年10月27日发布,并于2001年11月20日修正的《城市地下空间开发利用治理划定》第2十5条划定:“地下工程应本谁投资,谁所有,谁受益,谁维护原则,答应建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法入行转让,租赁”。

    因为国家对地下人防工程的权属有明确划定。

    因此,在和平时期,投资者享有包括转让使用权,租赁等方式的使用权,收益权和1定程度上的处分权,同时承担维修保养的法定义务。

    　　因为中遥商厦防旷地下室的平时功能根据规划是地下商场,且其使用权国家有明确划定。

    因此,被告其租赁给杭州××团体公司,完全合情,公道,正当。

    原告就此主张权利是没有任何事实依据和法律依据的。

    　　2,对于防旷地下室以外的作为配套举措措施的地下车库,原告同样没有所有权。

    本案的1个基本事实是,该地下车库是被告依照国家有关部分的批准文件投资建造的。

    因此,被告是该地下车库的理所当然的原始所有权人。

    所以,只要地下车库没有发生物权变动,那么,被告的地下车库的所有人地位是不容置疑的。

     　　根据物权法的基本理论,不动产的物权变动,可以分为:基于法律行为的不动产物权变动和非基于法律行为的不动产物权变动。

    前者通常须有3项要件:1是处分人具有处分权;2是存在物权变动的意思表示,包括双方物权行为(即物权契约)或单方物权行为(如抛弃不动产所有权);3是须办理登记。

    后者主要是指因继承,强制执行,征收,法院判决以及依法律划定而发生的不动产物权变动。

    联系本案,被告在向相关买主出售中遥商厦贸易房产时,合同中根本没有将地下车库同时出售给各买主;也从来没有将地下车库交付给各买主;更谈不上为此入行变更登记。

    因此,本案所涉的地下车库,根本就不存在基于法律行为的不动产物权变动。

    致于说到非基于法律行为的不动产物权变动,则更加无从谈起。

    继承,强制执行,征收,法院判决自不必说,法律划定是否有呢?据本代办署理人所知,我国到目前为止,没有任何1部法律有划定,房地产开发商在向买主出售贸易房产的同时,作为配套的地下泊车库,就自动转为各买主所有。

    所以,本案所涉的地下车库,也不存在非基于法律行为的不动产物权变动。

    既然没有发生任何地下车库的物权变动,地下泊车库不属于原始所有人的被告所有,还能属于谁所有?　　另1方面,《中华人民共和国城市房地产治理法》第5十9条划定:“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证轨制”。

    《浙江省城市房屋产权产籍治理条例》第5条划定:“城市房屋产权实行登记发证轨制。

    依法核准登记的房屋受法律保护。

    依法取得《房屋所有权证》或《房屋共有权保持证》是房屋产权的正当凭证”。

    根据前述划定,原告自称所代表的相关买主对中遥商厦房屋的产权应以《房屋所有权证》记载的为限。

    因此,要确认相关买主对地下车库是否具有所有权,枢纽还要望被告当时销售给各相关买主的房产中是否包含地下车库的建筑面积,以及各相关买主所持的《房屋所有权证》中建筑面积中是否有地下车库的建筑面积。

    　　建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第9条划定:“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室,车棚等,不应计进公用建筑面积部门。

    作为人防工程的地下室也不计进公用建筑面积”。

    从被告提供应法庭的海宁市房地产治理处出具的证实中,可以望出被告销售给各相关买主的房产中没有包含地下车库的面积。

    在相关YZ的《房屋所有权证》记载的建筑面积(产权界限)中也没有地下车库的面积。

    因此,不要说原告主张,就是各相关买主主张其《房屋所有权证》中没有记载的地下车库的所有权,也是没有事实依据和法律依据的。

     　　3,对原告几个主要观点的批驳　　本代办署理人留意到,在原告的起诉以及代办署理人的庭审发言中,包含了几个主要的观点,概括起来,无非是“土地使用权分摊论”,“公共配套举措措施论”,和“本钱分摊论”,原告的这几个观点在理论上是根本站不住脚的,详细理由如下:　　1,对土地使用权分摊论的批驳　　原告提出,全部土地使用权面积6616平方米已经全部门摊在32636.78平方米可售房屋之中,以为中遥商厦的土地面积已经全部门摊到全体YZ,中遥商厦的土地使用权为该小区的YZ所享有,开发商不再享有该土地使用权。

    根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则,假如不能取得特定范围内土地的使用权,则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权。

    　　原告的这种观点是错误的。

    人类对土地的利用取决于出产力的发铺水平,特别是建筑技术的发达程度。

    在产业革命之前,基于人们对建筑科技的局限性,对土地利用仅限于土地的平面利用,无法对地上,地下空间加以利用,法律天然没有规范和调整的必要。

    时至本日,城市化导致城市糊口环境过密和土地过度利用,城市土地资源的稀缺与此间建筑技术的提高,使人类对于土地的利用广泛扩及至空中和地下,如兴建高架铁路,地铁,空中走廊,地下街,地下仓库,地下泊车场,上下水道及排水沟等等。

    人们对土地利用已经朝着立体化发铺,地下空间权也已经形成。

    　　从理论上望,地下建筑物和土地使用权是可以相互分离的。

    在城市房地产开发中,开发商获得土地使用权,只是获得了修建地表以上1定空间内的建筑物权利,并没有涉及到地下空间的利用权,该部门空间利用权依然属于ZF,如加以利用,必需经由规划部分等有关部分的审批。

    地上建筑物与土地使用权不能相分割使用原则,并不合用地下建筑物与土地使用权的关系。

    更何况,地上建筑物与土地使用权不能相分割使用原则,根据法律划定,只要获得相关部分的行政许可,仍旧是可以分割使用的。

    　　从我国的实践望,对土地权利的分层拥有,分别登记的情况已经客观存在。

    例如在1个公共广场地下建立地下泊车库,地表之上的土地使用权为国有,权利人为国家,地表之下的土地使用权(即对空间的使用权)为地下泊车库的产权人,地表与地下空间分属于不同的权利人,地下空间的权利人独立于地上使用权人。

     因此,将空间剥离出土地的范围,对地表,地上,地下的空间予以分别或分层登记,单独成为权利的客体,已经具备了现实前提,科技前提和法律前提。

     　　事实上,房屋所有权和土地使用权都是开发商转让给YZ的。

    地下车库假如没有转让,亦未计进公摊面积,即应属于开发商。

    即使开发商将车库建设在YZ享有使用权的土地上,车库的所有权也不应当回于全体YZ。

    在这里,可以打1个比喻,如果张3在李4享有使用权的土地上建造了1个违章建筑,李4可以要求相关行政JG依法处理,也可以到法院提起侵权诉讼,但是就是不可以主张该违章建筑的所有权。

    可见,以土地使用权分摊来推论地下车库的所有权和没有依据的。

    　　2,对公共配套举措措施论的批驳　　原告提出,泊车库是商厦的公共配套举措措施,属原告等全体YZ共有。

    这是1种没有法律依据的说法。

    　　开发商根据规划修建地下车库作为商厦的配套举措措施。

    但只要具备相应的前提,开发商仍有权销售或者出租地下车库。

    由于到目前为止,我国没有1部法律划定要将作为公共配套举措措施的地下车库无偿交给YZ使用。

    地下车库和房屋的关系不同于水电和单元房屋,电梯和高层建筑的关系。

    地下车库并非房屋必需要配备的举措措施,它与单元房屋是主次关系,不是主物与从物关系,系相对独立建筑物,它可以独立使用而不失使用价值。

    因此,只要在房屋买卖合同中没有特别商定,则不存在从物随主物1并买卖转让的说法。

    开发商如没有承诺无偿给YZ提供地下车库,且并没有把地下车库面积计进共摊面积内,那么 ,投资兴建该类地下车库的开发商对此享有专有使用权,YZ也就不能要求开发商无偿交付其使用。

    　　公共配套举措措施,1般而言是由YZ共同使用的与建筑物相配套的举措措施,但公共配套举措措施决不等同于公有配套举措措施。

    例如作为浙江省z早的住宅试点小区的××市南苑4里,根据浙江省建设厅批准的规划方案,其有1万余平方米的的公共配套举措措施,包括幼儿园,菜场,沿街商展,液化气站,垃圾中转站等,岂非能因其为公共配套举措措施,而就以为其应回全体YZ共有。

    因此,简朴地将公共配套举措措施等同与公有配套举措措施的观点,是1个缺乏深进分析的结论,且在法律上是没有依据。

    　　3,对本钱分摊论的批驳　　原告提出,全部建造本钱已经全部门摊在32636.78平方米可售房屋之中,并以此以为地下车库的所有权已经转移给了全体YZ,这是1种近乎荒诞乖张的说法。

    　　首先需要声明的是,据本代办署理人所知,被告根本没有将全部建造本钱分摊在32636.78平方米可售房屋之中,原告的说法完全是无稽之谈。

     　　这里本代办署理人撇开这1点,假使被告如原告所说,已经将全部建造本钱分摊在32636.78平方米可售房屋之中,也不能以此以为地下车库的所有权已经转移给了全体YZ。

    由于:　　(1)某1物品的用度是否计进另1物品的本钱,从来就不是所有权回属的判定依据。

    汽车出产商会把出产中废品用度计进成品的本钱中,但法律上决不能认定消费者购买汽车后同时拥有相应废品的所有权;汽车出产线也逐年通过折旧计进本钱,但法律上也决不能认定在折旧完毕后,该出产线的所有权就属于历年形成的汽车购买者全体。

    再好比,假定某房产公司开发了5幢别墅,每幢建造本钱为100万元,总建造本钱为500万元,假定其以每幢200万元的价格出售了3套,收归资金望600万元,这时是否可以以为某公司已经收归投资,剩余的两幢别墅的产权应当回前面的3个买受人?本钱如何控制,在开发商来说主要是为了增加预期利润,在ZF部分来说主要是为了税收治理和物价治理,根本不能成为所有权设定或移转的意思表示内容。

    　　(2)根据现行法律划定,对于贸易以及办公用房,实行市场价格,无须ZF有关部分审批,同时,国家也没对房地产商的利润水平作出限制。

    因此,在实行市场价格的情况下,影响房屋价格水平的主要因素是房地产市场的供求状况,房地产商有权根据市场供求状况随时调整房价水平。

    因此,本钱如何分摊完全是房地产商的内部本钱核算题目。

    　　(3)在实践中,首先,因为很多建设工程采用总包形式,开发商在会计核算上无法将车库的建设本钱与其它建设本钱相区分。

    其次,根据我国现行法律划定,实行商品房预售轨制,因此,在房地产商开始销售时,甚至销售完毕时,很多建造本钱尚未发生,房地产商也谈不上本钱核算;再次,有的税务部分要求房地产商根据销售入度逐年分摊建造本钱。

    如斯等等,因此,假如要确定开发商是否将车库本钱纳进商品房本钱,应由有资格的第3方审计机构入行审核来确定。

    而这无疑会增加不必要的诉讼本钱,并且与实践中通常的会计核算方法相违反。

    　　(4)本钱是出产环节中的概念,产生于出产阶段;而商品房买卖价格代表的是购房者于开发商之间的买卖关系,此时的决定因素是市场环境,两者完全不同。

    除非实行计划经济模式中严格的利润控制,否则本钱计算根本不能确定所有权的回属。

    　　4,地下车库回开发商所有,是××市乃至浙江全省的交易惯例 　　事实表明,地下车库回开发商所有,是××市乃至浙江全省的交易惯例。

    遥的不说,仅就本案所涉的××西寺桥贸易中央旧城改造项目而言,各地块均有地下车库,且均为开发商所有,由开发商出售或者出租。

    假如以为本案的原告或者相关的YZ可以向开发商主张地下车库的所有权,必然会否定××市乃至浙江全省的交易惯例,将已经建立起来的各种法律关系推翻,势必造成社会经济与法律秩序的混乱和剧烈动荡,从而违反法律维持人类共同糊口的和平秩序的目的。

    　　审讯长,审讯员:　　以上是本代办署理人的代办署理意见,谢谢!　　浙江海州律师事务所 李叫杰律师　　2○○6年6月2十8日　　3, 车库的本钱　　法院以为,根据《江苏省商品房价格治理划定》,附属公共配套举措措施是商品房本钱的构成部门,而被告无证据证实车库的建设本钱未纳进商品房的本钱,因此,法院以为车库作为公共配套举措措施所发生的用度已经计进商品房的本钱这1事实应予认定,开发商将车库再行销售的行为有违老实信用原则。

    　　上述《江苏省商品房价格治理划定》中,附属公共配套举措措施费是指“列进建筑安装施工图预算项目,与主体房屋相配套的非营业性的公共配套举措措施用度”。

    而对作甚“非营业性”未作定义,因此法院简朴地将开发商的车库列进附属公共配套举措措施是不妥当的。

    　　4,开发商的承诺对地下车库产权的影响　　在该案中,YZ指称开发商在小区住宅销售时曾向购房者承诺,小区将配建机动车库供YZ使用,1些YZ正由于此点而买房的。

    《z高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件合用法律若干题目的解释》第3条划定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关举措措施所作的说明和允诺详细确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。

    该说明和允诺即使未载进商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违背的,应当承担违约责任。

    ”　　固然,法院在判决中未以上述司法解释作为判决依据,但开发商应在销售广告和宣传资料谨严地作出宣传与承诺。

    假如开发商在商品房的销售广告和宣传资料中,明确承诺小YZ将拥有地下车库,则该地下车库的产权实际将依据开发商的该种承诺由全体小YZ共有;假如开发商违背该承诺向特定的人出售该地下车库,则将构成违约。

     　　2,与地下车库产权回属相关的题目　　1,地下车库产权回属的判定尺度　　根据研究,未发现国家的法律法规对地下车库的产权回属作出明确的划定。

    但是,我以为,要判定开发商开发的商品房的地下车库的产权系属于开发商,仍是属于全体小YZ共有,主要依据地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积。

    假如地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊,则在小YZ购买商品房时,其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积(指分摊面积)。

    在该情况下,既然地下车库的面积已分摊在小YZ购买的商品房中,该地下车库的产权应当属于全体小YZ共有。

    反之,假如地下车库的建筑面积未作为公摊面积,则该地下车库的产权通常应回属于开发商。

    　　根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第9条,凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室,车棚等,不应计进公用建筑面积部门,作为人防工程的地下室也不计进公用建筑面积,从而不入行公用建筑面积分摊。

    另外,根据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行划定》第7条,机动车库,非机动车库,作为人防工程的地下室不应计进公用建筑空间。

    根据上述划定可见,无论部分规章仍是地方性划定,都没有强制性划定地下车库应列为需分摊的公用建筑面积。

    　　假如地下车库已作为公摊面积予以分摊,则根据前段分析,地下车库的产权应属于全体小YZ共有。

    否则,地下车库的产权应属于开发商。

    　　2,上海的地方性划定关于地下车库产权回属的界定　　在实践中,上海市将商品房项目附属地下车库分为两大类:其1是结建或者补建的民防工程,即其定性为民防工程,只是在实际使用时将其作为车库。

    根据《上海市民防工程建设和使用治理办法》第2十条,民防工程的投资者可以按照房地产治理的有关划定取得民防工程的所有权。

    因此,开发商可以取得作为民防工程的地下车库的所有权。

    但是,该《治理办法》没有划定作为民防工程的地下车库的所有权人是否有权出售车库。

    据上海市民防办公室工作职员先容,现在上海市有关部分正在起草有关作为民防工程的地下车库的转让办法,目前还没有明确划定。

    　　第2类系严格意义上的地下车库,即开发商在立项,设计等时候均将其作为车库。

    实践中,小YZ和房地产开发商的产权争议集中在该类地下车库上。

    上海市房屋土地资源治理局发布了《关于商品房项目附属地下车库(位)租售题目的暂行划定》(以下简称“《暂行划定》”),对除结建或者补建的民防工程外的,可单独拥有房地产权证的商品房项目附属地下车库租售等事宜作出了划定。

    其中第1条划定:商品房项目附属地下车库(位)仅供该商品房小区内的房地产权利人购买,或者房地产权利人和承租人租用。

    第5条划定:地下车库(位)与主楼1并申请预售的,经审核符合预售前提的,应在核发的预售许可证备注栏内注记地下车库的批准预售面积。

    地下车库(位)单独申请预售的,则可单独核发预售许可证,并在预售许可证的“项目类型”栏内注明“地下车库”。

    上述《暂行划定》没有对地下车库的产权回属直接作出界定,但是地下车库可以预售这1点表明开发商对车库拥有产权,由于假如地下车库属于全体小YZ共有,则开发商不能预售该地下车库。

     　　根据《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》,除非有正当产权分摊协议,否则单独具备使用功能的独立使用空间(如车库,自行车库,会所或俱乐部,仓库,人防工程等)不计进共有建筑面积。

    换言之,通常情况下,车库不作为公用面积分摊,车库的产权也就属于开发商。

    　　根据以上分析,我以为在判定开发商对地下车库是否拥有产权时,仍需依据地下车库是否已作为公用建筑面积入行了分摊这1尺度。

    　　2,车库的法律属性　　有人以为小区土地使用权既然为YZ享有,开发商就不能再享有该小区的土地使用权,因此,也不能享有土地地表和地下建筑的所有权和支配权。

    也有人以为,地下车库作为小区建设的配套举措措施之1,是建筑物的辅助举措措施,就应如道路,管线1样,是房屋的从物,应交付建筑物的所有人共同使用,在买卖合同没有特别商定的情况下,从物应当允从主物(房屋)1并出售,转移。

    还有人以为,YZ取得的国有土地使用权同时包含了空间权,假如承认了地下车库的产权属于发铺商,那么就承认了空间权被发铺商保存,但既然土地使用权都转让给小区YZ了,发铺商又依据什么来认定空间权还保存在自己的手里?从法律逻辑上解释不通。

    因此只能推定出地下车库的产权属于全体YZ享有。

    　　上述观点都是有失偏颇的。

    地下车库是对地下空间资源的利用,和地表上某独立单元房间对地上空间资源利用1样,都具有使用面积和建筑面积,在建造时都需要额外投资。

    地下车库是相对独立的建筑物,具有作为所有权客体的物的所具有特性,它是1种特定的,独立的物,并不能以其它物代替,而且在空间上能够个别地,单独地存在。

    因此,固然确定地下车库的所有权的回属尚无法律明文划定,但它具有专用使用权是不容置疑的。

    法律上未确定其所有权并不意味着相关的权利就不存在。

    如违法建筑的建造人,他肯定是无法取得法律上的所有权,但实际上他又是违法建筑的所有人,假如其它人对他的违法建筑具有侵害行为或者违法妨碍其行使正常的栖身权,照样要承担民事责任甚至刑事责任。

    再如,购买房屋后在没有登记办理好所有权证书这段时间内,购买人仍旧可以凭借相关票证来证实其对该房屋享有所有权。

    更何况该类地下车库的兴建1般都是经由正当审批手续的,并不存在违法行为。

    　　3,车库的种类　　(1) 不得销售的公共配套举措措施 　　开发商根据ZF划定兴建地下车库,则修建地下车库是他的法定义务,他修建该地下车库不能为了面向社会公家开放并谋取私利,而是为了知足小区内YZ糊口需要,向特定人群提供泊车位的。

    如浙江省物价局颁发的于1999年4月1日实施的《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》第十1条就划定:“住宅小区的基础举措措施,设备及经城市规划主管部分批准列进住宅小区具体规划要求配置的非营业性公共配套举措措施,设备,商品住宅开发经营单位必需无偿提供应整个住宅小区的住户使用,不得另行作价销售。

    ”象这种情况,假如开发商将地下车库向非小区YZ销售或者出租,则是违法行为。

    　　(2) 可以销售的公共配套举措措施　　假如投资者将人防工程改建为地下车库,那么首先必需要获得有关行政部分的审核同意,在保证不降低人民防空工程防护能力情况下,才能根据国家对地下车库相关技术规范入行修改直至符合地下车库使用要求后方可作为地下车库使用。

    　　5,地下空间立法的缺位　　法律滞后和缺位的题目已经开始凸现。

    　　但是,从现行房地产法律法规望,确认地下建筑物所有权回属题目却缺乏法律依据。

    我国《城市房地产治理法》和《城市房屋权属登记治理办法(修订)》只是对土地上的房屋权属登记作了划定,并没有涉及地下房屋的权属登记。

    《城市房地产治理法》第2条:“本法所称房屋,是指土地上的房屋等建筑物及构筑物”。

    这里的“土地上”当指地表之上。

    房地产所有权证是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使据有,使用,收益和处分权利的独1正当凭证。

    要获得权利证书,必需要到房管局登记, 假如没有入行权属登记,天然无法获得法律承认的所有权。

    　　根据《中华人民共和国立法法》第8条划定,民事基本轨制只能由法律划定,规章和地方法规无权对此立法。

    从民法精神望,确认1个新的物的所有权当属民事基本轨制。

    对此,加快立法研究,绝早出台地下空间立法已经迫在眉睫。

    　　论我国空间权轨制的建立　　现代意义上的空间权概念,滥觞于19世纪末,20世纪初,成熟于20世纪50,60年代,而促成这1权利得以产生的直接推动力是社会必要性。

    因为19世纪欧陆产业革命的结果,人类社会的出产力获得重大提高,各国工贸易经济由此兴旺繁荣,入而促成世界城市化入程迅猛发铺。

    城市化致城市糊口环境过密化和土地高度利用,使城市土地资源日益稀缺和贵重。

    城市土地资源的稀缺与此间土木建筑技术的提高,使人类对于土地的利用扩大到土地的空中和地中,是为土地的立体利用。

    空间权法理由此产生。

     　　小区地下车库的权属须依是否计进公摊而定　　陈甦　　【案情简介】　　南京某住宅小区共有59个地下车位,开发商以至少8万元的单价卖掉了37个,其余的被物业公司以每月250元的房钱租了出往。

    为此,YZ委员会代表泛博YZ,多次要求开发商将车库回还给YZ,但开发商果断反对。

    YZ委员会以为,小区地下车库是小区配套公用举措措施,应当无偿地交给YZ使用,开发商没有所有权,根本无权出售。

    开发商则夸大,自己在出售房屋时,根本没有把地下车库面积列为公摊面积分摊到YZ的头上,而车库又是开发商投资近300万元建成的,当然拥有车库的"产权",因此出售车库并没有错。

    　　住宅小区地下车位确实属于小区YZ公用的附属举措措施,但是,认为"公用"必然导致"共有",因小区车位是附属举措措施入而认定其所有权就属于全体YZ,却是1个缺乏深进分析的结论。

    附属举措措施是为全体或部门YZ的利益增加住宅功能和提供糊口便利,其上的所有权状态却可分为两种:1是该附属举措措施只能为全体YZ共有并且公用;2是该附属举措措施也可以单独为特定人所有,但以按期收费为前提向全体YZ提供服务,或者该特定人的范围必需是YZ。

    在住宅小区建筑范围内,某1部门是否属于附属举措措施,是由其结构和功能决定的,但是该附属举措措施毕竟必需为YZ共有,仍是也可认为特定人单独所有,不仅要考虑房屋及附属举措措施的结构与功能,还要考虑经济因素和法律技术上的因素。

    　　附属举措措施的权利回属安排,首先不能影响房屋及其附属举措措施的结构与功能。

    例如公用楼梯的1段就不能设定1个独立的所有权,由于楼梯是尽对必要的附属举措措施,没有楼梯的楼房是不能使用的;1个YZ对公用楼梯拥有独立的所有权,将会影响其他YZ对这段楼梯的使用。

    1个地下车位上却可以设定1个独立的所有权,由于地下车位不是尽对必要的附属举措措施,没有地下车库并不影响房屋具备基本的使用功能,有的YZ需要而有的YZ却不需要地下车位;另外,1个YZ对特定车位拥有所有权,并不会影响其他YZ泊车,由于其他YZ可以把车停到其他车位上。

    其次,附属举措措施的权利回属安排,必需考虑到YZ之间的利益平衡和治理本钱。

    例如,1层和7层的YZ对电梯的使用频率并不相同,假如将电梯回属于特定YZ而向其他YZ收取使用费,或者将电梯确定为共有但各层YZ交纳不同的使用费,显然是1种治理本钱过高的不经济的做法;所以,电梯为各层YZ共有,YZ不必交纳使用费,而只是不分所在楼层根据其共有份额交纳保养维修用度,就是1种z为经济公道的做法。

    相形之下,地下车位上设定独立的所有权,使用者或1次购买车位或分期支付房钱,不使用者不需为此支付任何用度,就是1种利益分配得当并且治理本钱很低的做法。

    再次,附属举措措施的权利回属安排,必需考虑到法律技术上是否可能。

    假如欲将地下车位作为独立所有权的标的物,可以运用划线标号的方式使其区别为独立的标的物,并且可以运用据有或登记的方法予以公示。

     　　在小区车库的地下车位可以作为独立所有权标的物的情况下,开发商可以采取3种方式销售地下车位。

    第1种可鸣做"捆绑销售",即将特定车位与特定住宅单元相联系,1体出售给YZ。

    捆绑销售实际上没有将地下车位作为独立的标的物来出售,而是将其作为特定单元的附属物来销售。

    但是捆绑销售却有以下分歧理之处:其1,按目前的商品房设计理念,很少做到每1住宅小区的每1单元都能对应1个地下车位,由于并不是每1YZ都需要1个地下车位;其2,捆绑销售进步了每1房屋单元的销售价格,入而导致成交机会减少;其3,捆绑销售减少了购房时要不要车位的选择自由,在良多YZ不需要地下车位的情况下1概采取捆绑销售,要么强制销售,要么抛却交易。

    第2种可鸣做"分摊销售",即开发商在不能对每1单元提供1个车位的情况下,将地下车位销售给全体YZ,每1YZ按其住宅专有部门的建筑面积分担地下车位的购买用度。

    但是分摊销售仍有两个不经济之处:其1,每1单元的销售价格仍旧要高于不分摊地下车位时的价格;其2,对于不需要地下车位的YZ来说,让其分摊小区车库的用度,显然是1种分歧理的做法。

    第3种可鸣做"分别销售",即开发商将住宅单元和地下车位作为各自独立的买卖标的物分别销售。

    分别销售1来降低了住宅单元的销售价格;2来知足了购房者要不要车位的选择自由;对于需要车位的YZ来说,还可以在购买车位仍是租赁车位之间做出选择;假如以后不再需要车位,分别购买或租用的车位也易于单独处理。

    可见,采取分别销售的方式,无论对开发商仍是对YZ,都有更多的选择机会。

    在1个交易流动中,选择机会越多,成交的可能就越大,交易的结果就越公道。

    所以,住宅单元和地下车位分别销售,是z为经济z为公道的交易方式。

    在地下车库的权利回属题目上,法律的轨制安排要促入开发商采取分别销售的方式,至少不能阻碍开发商采取分别销售的方式。

    　　假如开发商在销售商品房时,将地下车库计进公摊,显然是采取分摊销售的方式,地下车库的所有权应当属于全体YZ。

    假如开发商没有将地下车库计进公摊,车库所有权毕竟属于开发商抑或全体YZ,需要依法律入行推定。

    在车库没有计进公摊时,其所有权属于开发商,是1个法律上有根据经济上较公道的轨制安排。

    其1,当可以独立作为所有权标的物的物品没被确定为交易对象时,其所有权应当仍属于原先的所有者,这符合确定所有权回属的1般规则;其2,这种轨制安排可以促入或保障开发商采取住宅单元和地下车位分别销售的交易方式。

     　　有观点以为,在地下车库没有计进公摊时,其所有权属于全体YZ,更有利于全体YZ的利益。

    但是,假如我们继续承认商品房交易中等价交换是公道的必须的,那么以为这种轨制安排会为全体YZ增加利益的设法主意,实际上只是1种幻觉。

    在本案中,开发商之所以果断反对YZ委员会的主张,是由于其售房时没有料想到会有把分别销售1概视为分摊销售的轨制安排。

    开发商总要通过等价交换的方式实现其预期利润,无论地下车库权利回属的轨制安排如何,开发商在1个项目中获得的预期利润是相差不大的。

    在今后,假定地下车库没有计进公摊其所有权也必需属于全体YZ,那么这种1般的法律规则必然导致市场做出相应反应,开发商就只会在捆绑销售和分摊销售之间做经营选择。

    因为所有的开发商都会这样选择,形成市场接受的结果就是:开发商的预期利益并不会减少多少,YZ全体的利益却不会有所增加,减少的只是分别销售这1交易方式,损害的只是市场效率与交易公平。

    　　当然,假如把小区车库计进公摊,其所有权就属于全体YZ。

    但1个不能忽视的情形是,因为YZ大会和YZ委员会组织机制上的限制,地下车库所有权属于全体YZ,可能会对单个YZ造成更多的经济负担和糊口不便。

    在1个YZ不能单独有有使用1个地下车位的情况下,即使车库所有权属于全体YZ,需要车位的YZ也不应无偿地使用车位,由于大家分摊购买的价值巨大的车库不应由个别YZ长期无偿使用。

    也就是说,无论地下车库属于开发商抑或YZ全体,使用特定车位的YZ都必需通过或租或买的方式支付用度。

    在小区车库属于全体YZ的情况下,每1YZ都为此支付了购买用度,该用度必需通过向使用者收取房钱或车位购买费的形式予以收归。

    在多数小区,租车位的与买车位的YZ相差无几,租赁关系的长期存在实质上使小区地下车库成为1种经营性资产。

    通过车库这1经营资产的运用,不使用车位的YZ要收归公摊用度,只能以"自己人赚自己人的钱"的方式赚取其他YZ的车位使用费;而使用车位的YZ在已交付了公摊用度的情况下,也仍旧要支付车位使用用度。

    可见,车库属于全体YZ的轨制安排,并不能1般地增加YZ的利益,由于该项经营资产的利润来源就是YZ们自己支付的用度。

    相反,因为在小区车库的使用过程中,要不断地在YZ之间入行利益博弈,这会使住宅小区的YZ关系更加复杂化。

    当YZ们比邻而居时,却要时时为车位利益博弈,不知这将是1种什么样的糊口状态。

    因为YZ是通过购买统1小区住宅形成的疏松集团,这种疏松集团把握象本案价值至少300万元的车库资产,其间缺乏必要的信任基础;经营性资产必需投进更多的治理精力,而直接治理车库资产的YZ委员会成员却是业余治理职员。

    在建筑物区分所有的情况下,YZ大会和YZ委员会是为实现住宅持续有效使用和小区糊口秩序而成立的组织,就其性质与功能,不应把握较大的经营性资产。

     　　在本案中,YZ委员会和开发商各自之所以主张小区车库所有权,完全在于这样1种熟悉差别以及由此产生的不同利益预期:开发商以为自己采取的不是分摊销售方式,车位分别销售利益应当属于自己;而YZ委员会以为,开发商就是在分摊销售,所谓分别销售的利益应属于全体YZ。

    在类似案件中,泛起过两种认定分摊销售的判定方法:1种是合同注明方法,即在房屋买卖合同中注明小区车库属于公摊范围就算分摊销售,否则为分别销售。

    另1种是本钱计算方法,即小区车库本钱计算到房屋价格中就算分摊销售,只有明确表明房屋价格中不包括小区车库本钱才算作分别销售。

    实在,某1物品的用度是否计进另1物品的本钱,从来就不是所有权回属的判定依据。

    汽车出产商会把出产中废品用度计进成品的本钱中,但法律上决不能认定消费者购买汽车后同时拥有相应废品的所有权;汽车出产线也逐年通过折旧计进本钱,但法律上也决不能认定在折旧完毕后,该出产线的所有权就属于历年形成的汽车购买者全体。

    本钱如何控制,在开发商来说主要是为了增加预期利润,在ZF部分来说主要是为了税收治理和物价治理,根本不能成为所有权设定或移转的意思表示内容。

    显然,在房屋买卖合同中注明的分摊范围,是我们判定附属举措措施所有权是否属于全体YZ的基本依据。

    在房屋买卖合同没有注明某1附属举措措施是否属于分摊范围的情况下,假如是尽对必要且不能作为独立所有权标的物的附属举措措施,如电梯,应当推定为属于全体YZ所有;假如是相对必要且可以作为独立所有权标的物的附属举措措施,如小区车库,则应当推定为属于原所有人所有。